Сегодня мы живём в экономически развитом обществе, поэтому в нашем распоряжении есть большое количество инвестиционных инструментов, которые подойдут как профессиональным инвесторам, так и начинающим. Какими инструментами традиционно пользуются в России?

Одни научились активно работать с фондами и финансовыми рынками, другие вкладываются в депозиты, кто-то пользуется таким некогда сверхпопулярным инструментом, как иностранные валюты, хотя в наше время количество валютных инвесторов заметно снизилось. Есть и более экзотические формы инвестиций, такие как золото, но с точки зрения популярности и ликвидности это далеко не самый активный инструмент. Итак: депозиты, фондовый рынок, валюта, драгметаллы.

И наконец, недвижимость, у которой по сравнению с остальными инструментами есть как безусловные плюсы, так и безусловные ограничения — недвижимость перестала быть тем единственным в своей безупречности инструментом инвестирования, каким она была раньше.

От недвижимости не стоит ждать бешеных скачков вверх — она уже не столь привлекательна для инвестиций, как лет 15–20 назад, когда существовала гарантированная и достаточно весомая разница между стоимостью квартиры в доме на этапе котлована и стоимостью на момент ввода дома в эксплуатацию. Тем не менее недвижимость устойчива и постоянно движется в инфляционном тренде, иногда просто сглаживая, а иногда и опережая его.

Очень многие до сих пор ожидают от недвижимости постоянной динамики роста в любой ситуации, но это не совсем правильно. С одной стороны, недвижимость далеко не всегда растет так динамично, как другие активы, — она очень инерционна.

Это особенно важно для тех, кто хочет сохранить свои деньги в долгосрочной перспективе, избегая резких рыночных колебаний.

Недвижимость, помимо инвестиционной ценности, обладает ещё и немалым количеством дополнительных преимуществ. Фактически это единственный из инструментов инвестиций, который является одновременно и товаром постоянного пользования.

То есть, владея недвижимостью, вы можете активно её эксплуатировать, но при этом после покупки она не теряет в цене.

В отличие, например, от потребительских товаров — автомобилей, бытовой техники, одежды, продуктов питания и т. д. После того как вы начинаете ими пользоваться, они навсегда утрачивают свою первоначальную стоимость.

Ещё один немаловажный момент — недвижимость может генерировать устойчивую прибыль, её можно сдавать в аренду, и неважно, что это — квартира, коммерческое помещение или парковка.

Актуальный пример: сейчас на фоне активности Центробанка по повышению ключевой ставки ипотека стала труднодоступной, объёмы продаж квартир снизились, но потребность людей в жилье никуда не делась, и это очень серьёзно отразилось на росте арендной платы. Поэтому многие из тех, кто имеет свободную недвижимость и может ею распоряжаться, начали заниматься рентным бизнесом.

Есть один фактор, влияющий на потенциал недвижимости с точки зрения ценообразования, — это намечающийся дефицит предложения.

Уже в течение примерно года с небольшим новосибирским застройщикам «притормаживают» выдачи разрешений на строительство — новые проекты выводятся на рынок гораздо медленнее, чем два или три года назад. Это обусловлено борьбой прокуратуры за обеспеченность новостроек социальными объектами.

Естественно, такая ситуация повлекла за собой дополнительную нагрузку на бюджет строительства и создала дополнительные ограничения, поэтому сейчас далеко не все строительные площадки могут позволить себе выйти на разрешение на строительство.

Отмечу, что на сегодняшний день в банках РФ домохозяйствами аккумулировано депозитов на 52 триллиона рублей. Федеральный бюджет следующего планового периода — около 40 триллионов рублей, это больше, чем предыдущий бюджет. Причём объём продаж на строительном рынке в самые топовые времена был в районе 7 триллионов рублей, в более спокойные — порядка 5 триллионов.

При этом за истёкшие два-три месяца домохозяйства принесли в банк порядка 10 триллионов рублей — этот объём денег превышает весь объём продаж, который генерирует строительная отрасль.

С высокой степенью вероятности можно предположить, что когда эти деньги снимут сливки высокой процентной ставки, то их владельцы начнут искать им дополнительные сферы применения, и конечно же, часть этих инвестиционных денег устремится на рынок недвижимости.

Итак, предложение сократится, но спрос начнёт восстанавливаться. Запросим помощь классика — по Марксу, когда предложение уменьшается, а спрос увеличивается, то начинается, к сожалению или к счастью, рост цен.

Поэтому недвижимость, с моей точки зрения, в среднесрочной перспективе совершенно точно отыграет те нешуточные инфляционные процессы, которые происходят в стране сейчас. Рост цен на недвижимость будет, наш рынок на него обречён.

Сегодня на рынке сложилась следующая ситуация: покупатели и продавцы следят друг за другом, просчитывая поведение противоположной стороны. Покупатели ждут падения цен, продавцы — когда покупатели устанут ждать и перейдут к действиям. Как только взаимные смотрины закончатся, рынок может начать расти, причём приличными темпами.

Два примера из истории. Первый: в начале пандемии рынок встал на три-четыре месяца, но потом начал достаточно бурно отыгрывать. Продажи в январе и феврале 2020 года были низкими, но в марте и апреле начался рост, и уже в мае рынок очень сильно пошёл вверх. Второй: начало СВО и связанное с ней начало санкционной политики. С апреля по июль 2022 года рынок находился в состоянии полной стагнации, но начиная с августа он пошёл в рост, и в конце 2023-го — начале 2024 года демонстрировал объёмы продаж и сделок, полностью сопоставимые с докризисными временами.

И те, кто сейчас готовятся купить недвижимость, просто размышляют, каким образом это сделать.

В стране присутствует достаточно большое количество денежной массы, которую сегодня отнесли в банки, но в любом случае она вернётся на потребительский рынок, и серьёзный кусок этих вернувшихся денег достанется рынку недвижимости — это связано ещё и с тем, что жильё является одним из базовых продуктов потребления.

Поэтому нашим покупателям можно пожелать спокойствия и благоразумия. Мы же, в свою очередь, будем очень внимательно и точно искать вместе с ними те инструменты покупки, которыми можно пользоваться в условиях повышенных процентных ставок, потому что повышенные процентные ставки по кредитам — это наша реальность на ближайшие год-два. Но даже эта реальность не обрушит спрос на недвижимость.

В соответствии с классической теорией политэкономии цена определяется соотношением спроса и предложения, но почему-то сейчас принято смотреть исключительно на себестоимость продукта.

Но даже с этой точки зрения ныне сформированная себестоимость является барьером, который не даст понизить цены на недвижимость, ибо на сегодняшний день на себестоимость строительного процесса очень мощно давят три фактора.

Фактор номер один — резкий дефицит рабочей силы и связанное с этим резкое подорожание её стоимости.

Фактор номер два — стоимость самих денег. На сегодняшний день, в момент, когда я записываю это интервью, при ключевой ставке 21% банки предлагают застройщику кредиты под 30% годовых.

Фактор номер три — приличное количество комплектующих для строительства зависят от импортных поставок. И хотя эти поставки завязаны на дружественный Китай, юань ведёт себя как настоящая валюта, и в условиях нынешней волатильности себестоимость поставок растет. Плюс к этому проблемы, которые устраивают наши недруги логистическим цепочкам, не добавляют в эти поставки стабильности.

Поэтому единственное, что может происходить с ценами, — это разовые акции отдельных застройщиков, которые, например, прошли у нас, в Новосибирске, совсем недавно, в ноябре, и после которых цены, как и всегда, вернулись в привычное русло. Да, акции проводятся при любой макроэкономической ситуации, но особого влияния на рыночные тенденции они не окажут.